Hvad koster en tilbygning?

Tilbygning pris pr. m² efter materiale og type

Der findes ingen officiel dansk prisstatistik for tilbygninger. Vi har derfor samlet priserne fra flere danske prisoversigter og viser dem, som de står. Flere af oversigterne tjener selv penge på at formidle tilbud, så se tallene som pejlinger og ikke som priser, du kan forhandle ud fra. Alle priser er inkl. moms.

De generelle priser for træ, mursten, stål og glas og modulbyggeri dækker selve konstruktionen og er uden fundament, byggetilladelse og vådrum. De øvrige oversigter oplyser ikke præcist, hvad der er med. Kilderne er ikke enige om mursten: den ene starter ved 22.000 kr. pr. m², den anden ved 20.000 kr. Derfor bruger beregneren ovenfor 20.000-30.000 kr. pr. m² for mursten.

Hvad koster en tilbygning i alt?

Et ikke-kommercielt videncenter regner i et ældre eksempel med en tilbygning på 30 m² til 18.000 kr. pr. m², altså 540.000 kr. Med et badeværelse lander samme tilbygning på ca. 700.000 kr. Det passer med prisoversigternes tal ovenfor.

Tilbygning med bad eller køkken

Vand, afløb, vådrumssikring og el er det, der for alvor flytter prisen. Køkken, badeværelse, gulvvarme og el kan udgøre 30-40 % af den samlede pris, og en tilbygning med køkken eller bad koster 23.000-37.000 kr. pr. m². Regner du kun på den del af tilbygningen, der bliver bad, skal du lægge 25.000-35.000 kr. pr. m² oveni ifølge videncentrets eksempel. Får tilbygningen bad eller køkken, koster kloaktilslutningen typisk 15.000-30.000 kr.

Det indgår i prisen

En m²-pris dækker sjældent alt. Bed om at få disse poster med som særskilte linjer i tilbuddet:

Tegninger koster 15.000-50.000 kr. ifølge den ene oversigt og 20.000-50.000 kr. ifølge den anden. Tilslutning af el, vand og kloak kan falde helt bort, hvis el er med i m²-prisen, og tilbygningen hverken får bad eller køkken.

Regneeksempel: tilbygning på 30 m² i træ

Eksemplet er en trætilbygning på 30 m² uden køkken og bad, fx en ny stue eller et værelse. Det er vores egen beregning ud fra prisoversigterne og ikke en pris fra en håndværker. Brug beregneren ovenfor med dit eget areal og materiale.

En trætilbygning på 30 m² ender altså på ca. 530.000-980.000 kr. inkl. moms med buffer. Skal der også være badeværelse, stiger prisen i videncentrets eksempel med ca. 160.000 kr. Der er bevidst ingen linje med håndværkerfradrag, fordi en tilbygning ikke giver fradrag.

Hvad påvirker prisen på en tilbygning?

Materiale og konstruktion

Træ er det billigste materiale, mursten ligger 7.000-8.000 kr. højere pr. m², og stål og glas er dyrest. Modulbyggeri kan være billigere, men passer ikke til alle huse og grunde.

Størrelsen

Små tilbygninger er dyrest pr. m². Fundament, tag, byggetilladelse og tegninger koster næsten det samme, uanset om du bygger 15 eller 30 m², så de faste udgifter fordeles på færre kvadratmeter.

Fundament og jordbund

Er jorden blød, kan det kræve pælefundering, og det koster 50.000-150.000 kr. ekstra. Spørg derfor tidligt, om der skal laves en jordbundsundersøgelse.

Tilslutning til huset og asbest

Tilbygningen skal kobles på det eksisterende hus med tag, ydervæg og eventuelt el, vand og kloak. Er huset bygget mellem 1900 og 1990, kan der være asbest i fx tag af cementskifer og cementbølgeplader, tagpap og fliseklæb. Det skal undersøges, før der rives noget ned. Nedrivning af asbestholdigt materiale må kun udføres af en virksomhed med autorisation fra Erhvervsstyrelsen (tidligere Sikkerhedsstyrelsen). Som privat må du kun lave kortvarigt nedrivningsarbejde af mindre karakter.

Termoruder fra 1950-1977 kan indeholde PCB. Giver nedrivning og ombygning 1 ton affald eller mere, skal du som bygherre screene for problematiske stoffer og anmelde affaldet til kommunen mindst 2 uger før, arbejdet går i gang.

Region

Prisen er højest i hovedstadsområdet. En af prisoversigterne regner i sin egen model med et gennemsnit på 22.400 kr. pr. m² i København, 20.600 kr. på det øvrige Sjælland, 19.000 kr. på Fyn og 18.000 kr. i Jylland, alle inkl. moms. Det er ikke en officiel opgørelse, så beregneren viser landspriser.

Regler for tilbygning til hus

Byggetilladelse til tilbygning

Bliver husets etageareal større, skal du have byggetilladelse fra kommunen. Det er hovedreglen for tilbygninger, og det gælder også fx en udestue, en tagkvist eller en integreret carport, der udvider etagearealet. Ansøgningen sendes digitalt gennem Byg og Miljø, og byggeriet må først begynde, når tilladelsen foreligger.

Kommunerne opkræver gebyr på forskellig måde. Mange tager timepris efter tidsforbrug, nogle et fast gebyr, som ikke må overstige loftet i gebyrbekendtgørelsen, og enkelte tager intet gebyr. Slå din kommunes takst op, før du regner med et beløb.

Bebyggelsesprocent: hvor stor må en tilbygning til parcelhus være?

Bebyggelsesprocenten er husets samlede etageareal i forhold til grundens areal. Efter BR18 § 170 kan kommunen ikke nægte at godkende etagearealet, når bebyggelsesprocenten højst er:

• 30 % for fritliggende en- og tofamiliehuse i et parcelhusområde
• 40 % for tæt-lav, fx dobbelthuse, rækkehuse og kædehuse
• 15 % for sommerhuse

Vil du over grænsen, kræver det kommunens helhedsvurdering. Garager, carporte, udhuse, åbne overdækkede terrasser og lignende tæller kun med for den del, der overstiger 50 m² pr. bolig ved fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse med lodret lejlighedsskel og sommerhuse.

Regn selv efter: På en grund på 800 m² i et parcelhusområde uden lokalplan giver 30 % plads til 240 m² etageareal i alt. Er huset allerede på 150 m², er der 90 m² tilbage at bygge til.

Højde og afstand til skel

Huset må højst have 2 etager og være 8,5 m over terræn. Ved fritliggende enfamiliehuse skal der være mindst 2,5 m til skel mod nabo og sti, og ingen del af bygningen må være højere end 1,4 gange afstanden til skel.

Lokalplan og servitutter

Reglerne om bebyggelsesprocent, højde og afstand i BR18 gælder ikke, hvis en lokalplan, byplanvedtægt eller reguleringsplan fastsætter andre bestemmelser (BR18 § 166). En lokalplan kan bestemme, hvor tilbygningen må placeres, hvor bred den må være, eller at der slet ikke må bygges til. Deklarationer på grunden kan også begrænse højde, areal og placering. Slå din adresse op på plandata.dk, og tjek tinglysning.dk, før du får tegnet noget.

Energikrav

En tilbygning skal leve op til energikravene i BR18 §§ 271-273, uanset om det kan betale sig. Tag og terrændæk skal have en U-værdi på 0,12 W/m²K og ydervægge 0,15 W/m²K, hvilket svarer til omkring 300 mm isolering. Fylder vinduerne mere end 22 % af etagearealet, skal der laves en varmetabs- eller energirammeberegning, og over 250 m² kræves en LCA-beregning af klimapåvirkningen.

Byggeskadeforsikring

Forsikringspligten i byggelovens § 25 A gælder ny boligbebyggelse. Vejledningen om byggeskadeforsikring undtager udtrykkeligt den boligejer, der bygger til for at få mere plads i sin egen bolig, fordi der ikke opstår en ny beboelsesenhed. Anderledes er det, hvis tilbygningen indrettes som en selvstændig bolig. Reglerne om byggeskadeforsikring kan ændre sig, så tjek dem, før du bygger en ny bolig.

Autoriseret el, VVS og kloak

Det er dit ansvar som bygherre, at arbejde, der kræver autorisation inden for el, VVS og kloak, bliver udført af en autoriseret virksomhed.

Håndværkerfradrag og tilskud til tilbygning

Der er intet håndværkerfradrag for en tilbygning. Skattestyrelsen giver kun fradrag til vedligeholdelse og reparation af en eksisterende helårsbolig eller fritidsbolig, og nybyggeri er ikke med. Om en enkelt ydelse på listen, fx en varmepumpe, kan give fradrag, når den installeres i forbindelse med en tilbygning, har vi ikke fået bekræftet. Tjek Skattestyrelsens liste (åbner i en ny fane), før du regner med noget.

Vi har heller ikke fundet noget offentligt tilskud til tilbygninger.

Sådan får du en god pris på din tilbygning

1. Tjek lokalplan og bebyggelsesprocent først. Det tager kort tid at slå op og afgør, hvor meget du overhovedet må bygge.
2. Få tegninger, før du indhenter tilbud. Med tegninger og en byggebeskrivelse kan håndværkerne give pris på det samme projekt, og du kan søge byggetilladelse.
3. Bed om pris på hver post. Fundament, tag, vinduer, VVS, el, tilslutning, oprydning og bortskaffelse skal stå hver for sig, så du kan sammenligne tilbuddene linje for linje.
4. Afklar asbest og PCB i ældre huse. Er huset fra før 1990, så spørg, om tag, mur og ruder skal undersøges, og hvem der har autorisation til at fjerne asbest.
5. Hold en buffer på 5-15 %. En tilbygning byder næsten altid på overraskelser i det gamle hus.

Sådan virker 3byggetilbud

3byggetilbud oplyser, at de udvælger op til 3 håndværkere til din opgave. Nogle opgaver lægger de i stedet på deres Match-platform, hvor du kan få flere eller færre tilbud. Tilbuddene kommer kun fra håndværkere, der betaler 3byggetilbud for at få opgaver. Det er gratis for dig og uforpligtende.